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22/06/2017
Legislação Imobiliária
Mercado Imobiliário – advogados esclarecem temas e questões legais
 
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Lidar com o mercado imobiliário pode ser um negócio complicado para muita gente. Com termos técnicos e assuntos específicos, não é fácil para todos compreender a importância de uma ação neste meio. Durante uma crise financeira, muitos ignoram as necessidades de se formalizar situações e questões legais que podem prejudica-los no futuro. Para esclarecer alguns pontos essenciais, os advogados do AMK explicam termos legais importantes do ramo imobiliário que podem ajudar a população, como inventário, evicção, usucapião, entre outros.

 
• Inventário e partilha dos bens
   O inventário é necessário após a morte de uma pessoa. Normalmente, é um assunto delicado, pois é preciso tratar de questões relacionadas a bens e dinheiro e as famílias acham que seria muita insensibilidade lidar com esse assunto logo após a morte do ente querido. No entanto, pelo menos no Estado de SP, há um prazo de 60 dias após a morte para que o ITCMD (imposto que incide sobre os bens deixados pelo de cujus) seja recolhido sem multa. Em até 180 dias, ela pode chegar a 20%.
   A questão se dificulta quando o falecido deixa bens imóveis, pois o valor agregado do bem costuma dificultar o recolhimento do imposto e atrasar a conclusão do inventário. O problema é que muitas pessoas não sabem que a transferência só ocorre quando a partilha de bens do inventário é registrada no cartório de registro de imóveis. Muitos planejam vender o imóvel que pertencia ao falecido antes da devida regularização, o que poderá gerar problemas futuramente, tanto para os vendedores quanto para os compradores.
Maior ainda é o problema quando o imóvel não está registrado em nome do falecido, pois a transferência e registro do imóvel demandará reconstituição do histórico de compra e venda do imóvel, ou mesmo o ajuizamento de ações pertinentes para que se possa regularizar a propriedade.
Uma vez concluído o inventário, se houver mais de um herdeiro, será realizada a partilha entre eles, devendo ser observado o regime de bens adotado no casamento, se há filhos ou, na ausência destes, se os pais ainda são vivos. Localizando-se os herdeiros, o inventário poderá ser realizado tanto de forma judicial quanto extrajudicial.
   O inventário será feito judicialmente quando houver filhos menores ou quando o falecido deixar um testamento tratando da partilha dos seus bens. Em outros casos, via de regra, o inventário poderá ser feito em cartório, sendo que em ambas as formas, a presença de um advogado é essencial.
 
• Evicção
   Evicção é a perda da propriedade decorrente de direito preexistente de terceiro.
   No caso de bens imóveis, a evicção é muito comum, pois tanto compradores quanto vendedores costumam deixar de registrar os atos nos cartórios de imóveis, devido ao alto custo, ou mesmo por descaso ou desconhecimento da lei.
   A evicção pode acontecer quanto o comprador deixa de registrar no cartório de registro de imóveis o seu contrato de compra e venda e outra pessoa registra outro ato, com o mesmo teor. Neste caso, o que prevalecerá será o registro realizado, e não o contrato não registrado, independentemente da data em que foi feita a primeira compra.
   Costuma-se verificar também, com frequência, que o vendedor muitas vezes não possui o registro da matrícula em seu nome. Mesmo assim, o comprador paga o preço pelo bem e depois é surpreendido pelo comprador, que adquiriu o imóvel do proprietário cujo nome está devidamente registrado na matrícula do imóvel.
   Há também o caso de posterior anulação judicial da venda, ainda que o contrato tenha sido registrado. Normalmente, isso ocorre devido a dívidas contraídas pelo vendedor, que afetam todo o seu patrimônio, podendo o judiciário entender que a venda do imóvel se tratava, na verdade, de uma tentativa de fraude contra os credores.
   Para evitar que essas situações ocorram, é sempre necessário consultar a documentação completa do imóvel, preferencialmente analisando-se a certidão vintenária do imóvel e do vendedor, com certidões negativas de débitos e de ações judiciais.
 
• Extinção de condomínio/desmembramento de matrícula
   Extinção de condomínio é necessária quando há mais de um proprietário, e eles não chegam a um comum acordo quanto ao destino a ser dado ao bem.
   Dessa forma, deve-se solicitar a extinção do condomínio, sendo que será dada a oportunidade para que os demais condôminos adquiram a parte que pertence ao outro. Porém, se não chegarem a um senso comum, o bem será alienado, seja por leilão judicial, ou extrajudicial.
   Quando se trata de bem divisível, como em casos de terrenos, chácaras, sítios e fazendas, dependendo das circunstâncias, é possível solicitar o desmembramento da matrícula do imóvel para que cada um fique com uma parte do bem, devidamente regularizado, podendo dispor como bem entender da sua parte.
 
• Inexistência de matrícula
   Importante destacar que a inexistência da matrícula significa a inexistência de propriedade.
   É comum que haja uma casa ou edificação qualquer, em um determinado local, sem matricula individualizada.    Nesse caso, ou documentação não foi regularizada ou não houve o desmembramento junto à prefeitura. Outra possibilidade é de que o proprietário simplesmente ocupou o espaço e nunca foi atrás da documentação para que a propriedade lhe fosse regularmente outorgada. Há diversas formas de se regularizar essa situação, que deverá ser analisada caso a caso, para que o direito à propriedade seja concretizado.
 
• Registros de compra e venda, locação, promessa de compra e venda
    Muito comum entre os brasileiros, o contrato de gaveta representa um grande risco ao direito de propriedade.    Muitos dos compradores simplesmente deixam de registrar o instrumento na matrícula do imóvel e com isso perdem eventual direito contra terceiros futuramente.
   O registro é simples, mas nem sempre barato, razão pela qual os compradores deixam de efetuá-lo sem saber do risco que correm.
   Sem o registro da matrícula, a história do imóvel para no último comprador, sendo que o bem poderá ser eventualmente penhorado futuramente, uma vez que se acredita que ele ainda pertença ao patrimônio do antigo proprietário.
   De acordo com a lei do inquilinato, o artigo 8º traz expressa previsão de que se registrado o contrato na matrícula do imóvel, o locatário – muitas vezes um comércio ou indústria – poderá se defender caso o bem seja vendido para terceiro e este queira recuperar o imóvel despejando-o.
   Em suma: se uma empresa aluga um imóvel e lá estabelece o seu comércio registrando na matrícula do imóvel que funcionará no local por determinado tempo, e que em caso de venda o locatário poderá permanecer na posse do imóvel, o novo proprietário não poderá solicitar o imóvel, fazendo com que ele simplesmente perca todo o investimento feito naquele local.
   Em relação ao registro de promessa de compra e venda, é importante para que seja preservado o interesse do promitente comprador, evitando-se assim que o mesmo bem seja vendido a mais de uma pessoa simultaneamente.
 
• Usucapião
   Esse instituto é muito popular, porém as pessoas não sabem o que fazer para que possam gozar desse direito.
   Em regra, pode ser alegado por quem ocupa o mesmo imóvel por um período superior a 5 anos, com algumas exceções ao tamanho do terreno e se existe um título de compra e venda.
   Muitos imóveis foram adquiridos há anos e os contratos não foram registrados, tampouco as matrículas foram outorgadas aos novos proprietários. Dessa forma, quando se busca a regularização, não são localizados os antigos proprietários para que as matrículas sejam regularizadas. Cria-se então um impasse, que pode ser solucionado pela usucapião.
   Além disso, há muitos imóveis que foram ocupados há anos e que os ocupantes simplesmente não têm a matrícula ou qualquer outro contrato que os legitimem como proprietários. Mas lá permanecem por anos, sem que ninguém reivindique os imóveis. Também seria o caso de se obter a propriedade por usucapião.
   O processo de usucapião é demorado, e normalmente custoso, podendo ser feito em cartório -o que traria maior celeridade ao registro -, ou perante a Justiça. Deve haver laudos e depoimentos dos vizinhos, demonstrando que a pessoa interessada em alegar a usucapião reside no mesmo local, sem nenhuma intercorrência pelo período que se alega.
   A única regra para a usucapião é que o imóvel não seja de domínio público, devendo ser exclusivamente de origem privada.
 
• Bem de família
   Muitas pessoas já ouviram falar que o seu imóvel não pode ser penhorado, pois se trata de bem de família. De fato, há uma lei que protege o imóvel. Porém, o que muitas pessoas não sabem, é que há exceções na lei, que permitem a penhora e a consequente venda do imóvel para quitação dos débitos.
   O instituto do bem de família foi criado para proteger o imóvel como residência, devendo ser, via de regra, o único imóvel da família e o local onde ela resida.
   Dessa forma, se ela constitui um local como sua moradia, o bem não poderá ser penhorado. Porém, como se disse, as exceções previstas em lei tiram essa proteção e permitem que o bem seja vendido para quitação do débito.
   As exceções são previstas no art. 3º da Lei 8.009/90, que são os casos em que a família contrai um financiamento para reforma do imóvel ou mesmo para a própria aquisição do bem. Assim, se não quitado o financiamento, o próprio bem é usado como garantia do pagamento. O mesmo se diz em relação à pensão alimentícia. Se o devedor não quitar o débito, o imóvel será dado em garantia, respeitando-se a parte do coproprietário que tenha união estável ou seja casado com o devedor.
   Se o imóvel também foi dado em garantia de hipoteca, o bem de família não poderá ser alegado pelos devedores. O imóvel adquirido com fruto de crime também não obtém a proteção oferecida pela lei.
   O mais comum, no entanto, é que o imóvel seja dado pelo fiador como garantia em contrato de locação. Nessa hipótese, se o locatário deixar de pagar o aluguel, o imóvel dado em garantia não gozará da proteção como bem de família, e deverá ser vendido para quitação do débito do locatário.
 
• Alienação de imóvel de menor
   Outro ponto que se deve atentar para se certificar sobre a validade de qualquer negócio realizado no Brasil é a capacidade civil das partes.
   No caso de imóveis, a atenção deve ser redobrada. Os imóveis pertencentes a menores de idade não podem ser objeto de compra e venda ou dação em garantia de uma outra dívida, ainda que com autorização dos respectivos responsáveis legais. É o que especifica o art.1.691 do Código Civil.
   O único modo de se validar um negócio envolvendo bens de menores é por meio de autorização judicial, em processo no qual se avaliará a conveniência do negócio e o interesse do menor.
   Ainda que os pais ou responsáveis legais do menor detenham o poder familiar e sejam usufrutuários legais de todos os bens pertencentes a ele, a lei proíbe que seja realizada a venda sem a autorização judicial. Outros negócios que não envolvam a alienação do bem ou a constituição de garantia no imóvel, como a locação, podem ser realizados pelos responsáveis legais, independentemente de autorização judicial.
 
• Proteção Patrimonial e Planejamento Sucessório
   Um dos serviços jurídicos que se popularizou nos últimos tempos é a busca de blindagem patrimonial e planejamento sucessório. Processos de inventário costumam gerar grandes gastos de tempo e dinheiro, além de desgastes na relação entre os herdeiros. Uma solução encontrada para evitar esses problemas e também promover uma blindagem patrimonial é a elaboração de planejamento da sucessão. São diversas as formas para realiza-lo.
   Um dos meios mais comuns é a doação em vida de todos os bens aos futuros herdeiros com a reserva de usufruto para si. Neste modelo de planejamento, o uso dos bens fica reservado ao doador, enquanto aos herdeiros, constitui-se apenas a nua propriedade, sem direito ao proveito do bem. Quando o doador vem a falecer, o direito de usufruir do bem passa diretamente aos respectivos nu proprietários, sem a necessidade de realização de inventário.
   Como consequência deste planejamento, sob a ótica da proteção patrimonial, os bens doados não podem ser objeto de execução de dívidas do doador, pois já não o são de sua propriedade.
 
SOBRE O AMK
   Com amplo conhecimento de mercado, o AMK Advogados é um grupo formado com o objetivo de atuar nas áreas de direito cível e auxilia clientes com assessoria ágil e especializada. O escritório conta com a experiência de seus sócios para dar o suporte e aconselhamento necessário em diversos campos do meio jurídico, com comprovado sucesso na resolução de conflitos e elaboração de estratégias. 
AMK Advogados - contato@amkadvogados.com.br
www.amkadvogados.com.br
 
Sócios 
Daniel Dias Pereira Andrade
Graduado pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e especialista em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas.
Advogado membro da Ordem dos Advogados da Seção de São Paulo desde 2012, com atuação em grandes bancas de advocacia.
 
Fabiano Marques André
Graduado pela Universidade São Judas Tadeu, especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Damásio de Jesus e especialista em Direito Médico Hospitalar pela Escola Paulista de Direito.
Advogado membro da Ordem dos Advogados da Seção de São Paulo desde 2005, com atuação em grandes bancas de advocacia.
 
Paulo Henrique Kurashima
Graduado pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo e especialista em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo.
Advogado membro da Ordem dos Advogados da Seção de São Paulo desde 2011, com atuação em grandes bancas de advocacia.

PUBLICADO POR:  Este conteúdo de divulgação comercial é fornecido pela empresa Dino e não é de responsabilidade de IMOVELEMPALMAS.com.br
 
 
Fonte: EXAME.com - 22/06/2017 as 11h:10 - Autor: DINO.
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